2025年第三季度，上海产业园区租赁市场回暖。随着张江机器人谷系列项目投入使用，机器人行业成为租赁需求的新增长极，是推动市场净吸纳量反弹的关键因素；然而，本季度新增供应量创历史新高，推动空置率突破30%的高点。受空置率攀升至历史峰值与新增供应加速入市的叠加影响，上海产业园区租金继续承压下行。
1.租赁需求季度回暖
2025年第三季度，录得上海全市产业园区市场存量1,963.4 万平方米。
第三季度，上海产业园区在机器人行业需求提升的引领下，净吸纳量增至25.5万平方米，创下自2022年下半年以来的单季新高。但此次回暖能否持续并形成趋势性反转，仍需进一步观察。从区域分布看，市场需求呈现分化态势，租赁活动主要集中在周康、金桥、张江及浦江等子市场。
第三季度，机器人、医疗健康、数字经济成为贡献上海产业园区租赁需求的前三大行业。
第三季度，上海产业园区新增供应量约67.6万平方米。新项目集中分布于张江、金桥、外高桥及周康子市场。截至前三季度，市场累计新增供应总面积已近120万平方米。
上海产业园区空置率连续上行13个季度。在新增供应集中入市的背景下，本季度空置率进一步攀升至30.5%，环比上升1.1个百分点。
本季度，全市平均租金环比下降2.5%，前三季度累计跌幅达7.3%，市场下行压力持续显现。
2025年第三季度上海产业园区子市场
租金金与空置率表现
2.租金继续承压下行
预估2025年全年，上海产业园区市场新增供应量将达约345.5万平方米，其中68%位于核心子市场。
在第三季度需求回升的带动下，前三季度上海产业园区市场累计净吸纳量已超过去年全年水平。尽管如此，面对新增供应持续放量与空置率攀升至历史峰值与双重压力，预计园区租金水平将持续承压下行。
上海产业园区市场预估2020--2027F
3.总结与建议
在机器人行业需求引领下，2025年上海产业园区净吸纳量同比回升，但租赁需求反弹的可持续性仍取决于整体经济基本面的走势。
上海市前三季度数据显示，人工智能（同比增长12.8%）、集成电路（同比增长11.3%）、新能源（同比增长19.6%）、信息传输与软件服务（同比增长15.5%）等战略性产业增长强劲，为市场提供了潜在支撑。若该趋势延续，将为产业园区租赁需求提供长期实质性动力，并有望在一定程度上缓解供应过剩压力。但面对当下的市场竞争压力，建议园区业主仍需通过提升交付标准、优化租户成本效益等方式增强竞争力、加速去化。
来 源：高力国际
编 辑：liuy